城市更新成一线楼市新风口 开启超万亿新兴市场

漫步于北京798艺术区中由工业厂房改造而成的艺术画廊，闲逛于上海新天地带有浓厚民国风情的商业建筑群……近年来，利用城市旧有建筑设施升级改造、打造品牌刷新的全新商业地产项目正逐渐成为一种热潮。这种既承接了旧有建筑历史风韵、又赋予物业全新活力的城市地产升级方式又名“城市更新”，正成为中国各主要城市的新名片、新地标，也因为其天然的稀缺性，而成为投资领域聚焦的重要新兴标的。

城市更新丰富城市底蕴，成政策扶持重点

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：即生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对原有建筑物等硬件的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。

我国一线城市在经过数十年的经济发展后，产业结构持续升级，第三产业占比早已超过60%，金融业、互联网等已成主导产业，早先建成的各类存量物业，有相当一部分体量与城市产业结构不相匹配，政府在控制增量的同时更应该去思考非住宅物业资源的有效盘活。另外，诸如北京这样一线城市目前仍保留了大量工业用地，存量工业用地的占比远远高于国外城市，这显然不符合大城市未来的产业结构需要，无论是由政府主导还是由土地拥有者主导，盘活现有存量工业用地均可缓解供地紧张问题。

北京国际超级文创商务园“R-PARK”所处的北京锻压机床厂地块便属于上述情况。该项目地点位于北京市通州区古城保护区内，是新中国最重要的工业遗产之一，项目拥有66年的光荣历史和文化传统。同时，该项目还处于北京长安街东延长线上、北京城市副中心的核心区块，是未来北京国际交往+商务+历史文化功能的交汇地。项目周边为建成区，属于城市功能改善提升区，缺少产业支持和文化商务综合体。上述因素综合而言，北京国际超级文创商务园“R-PARK”可谓顺天时、占地利，上承了国家城市化升级的大趋势，又顺应了北京乃至通州副中心的总体规划定位，更抢占了极富历史感的得天独厚文化符号，如同北京798艺术区、上海新天地一样，必将成为本轮政府政策扶持的重点。

“R-PARK”以“活化遗产、激发街区、创建经典”为愿景，项目定位聚焦一个“RONG”，即熔：打造工业遗产再生复兴的典范；容：建设国际品质商务文创总部聚集区；融：创建社区营造与融合发展的引擎；荣：创建代表副中心文化活力的明信片。项目将通过保护型再生开发、共生型街区共建、生态环境修复、精细化的场所设计和创新的运营体制机制，打造成为中国文创产业发展的超级交往平台、创投平台、创新总部和培训高地，在项目策划之初就很好地平衡了企业主题与政府主体、当地民众主体彼此间的关系。

城市更新项目成新地标名片，成就超万亿新兴市场

根据最新的城市统计数据，中国城市建成区面积达到40941平方公里，市辖区人口达到4.5亿。针对这样一个体量的城市空间和人口格局进行优化，经济和社会效益都将是巨大的！

有研究表明，在人口城市化阶段，随着人口大量地流向城市，城市人口快速增加，城市规模逐步扩大，一系列的“城市病”开始凸显。目前，城市更新已经成为一线城市拓展城市空间、优化城市功能的最重要的途径之一。可以说，城市更新是城市功能的重新定位，是城市动能的重新发现，也是超万亿新兴市场的风口。

然而，在城市更新进入越来越多的人视野的时候，很多人对城市更新的概念却存在误区，认为城市更新就是一个新的商场代替一个旧的商场。事实上，城市跟新的背后涉及到一系列的运营问题。因此成功的城市更新需要依靠多方面的力量才能得到快速的发展。

就整体而言，政府是城市更新的规划决定者，企业投资人是城市更新的主要实施者，民众是城市更新最重要的受益者，平衡政府、投资人、民众三者的需求，形成三者共同参与的机制，才能取得城市更新的成功。

专家表示，城市更新不仅是城市建设的需要，也是城市未来发展的方向。从我国的情况来看，伴随着城市内部人地矛盾日益突出，目前的城市更新改造进入到了关键的时期，其承担的提高城市承载力的作用越来越大。在这个过程，企业面临机遇也将越来越大，使命越来越重！“R-PARK”依托北京文化投资基金权威资源，必将为北京城市副中心、为北京市打造一张全新的城市名片，成为北京、中国乃至全球的文创产业地标。